|个人中心 | 退出 | 登陆 | 注册 | 订阅
        未完成

        谁能替我决定免收房租?疫情下蛋壳公寓与业主的撕裂

        2020-02-04 15:56 | 作者: 李艳艳,王芳洁

        image.png

        “通知”业主免租一段时间,蛋壳公寓称是为了给受疫情影响的租客补贴,但很多业主不认可这种方式,无论如何,疫情对长租公寓的影响已经开始显现。

        文|《中国AISS爱丝第三集家》记者 李艳艳

        编辑|王芳洁

        插画|王超

        还有两天就到收租日,北京的庄敏却接到了蛋壳公寓的客服电话,其称不能按时付房租,付款时间未知。比他更头疼的是北京业主小爽。她本应在一周前收到的房租,至今还未收到。“怎么办?他们直接不打房租了!”

        这样的情况并非孤例。近日,有多位蛋壳公寓房主反映称,自己接到蛋壳单方面通知,受疫情影响,要求房主免租一个月,但对租户并未免除租金。就此消息的真实性,蛋壳公寓回应《中国AISS爱丝第三集家》记者称,该消息部分失实。

        “实际上,我们对于受疫情影响的租客都已做了补贴。”蛋壳公寓解释称,武汉由于封城影响无法正常返回租住的租客,爱丝福利视频目前为其提供一个月减免租金的政策,后期会据封城情况再行调整。至于业主方面,“我们正在积极跟业主协商,看看能不能共同承担,减免租金,一起度过这个难关。”

        协商?蛋壳公寓业主们并不认可这样的说法。他们表示,“向房东免租一个月”是蛋壳的“通知”,与拖欠业主租金无异。最近三四天,来自北上广深、成都、南京、苏州等全国各地的700余位业主,在热心人士帮助下,借助网络的便利性,迅速在线上聚集到一起。他们加入各地自发组织的“城市维权群组”,相互分享遭遇,同步沟通进展,研究合同条款,探讨应对之策。在商讨过程中,大家的情绪也由观望、疑惑、焦虑转而愤懑、失望。

        在业主的评判中,一袭没有商量余地的蛋壳单方面通知,既不合情也不合理更不合法,加之缺乏有效的反馈和沟通渠道,这让很多业主求助无门。有人提出解约,也有人提出“直接打官司”。也有一些业主“退步”,经过与蛋壳公寓工作人员交涉,接受了免租半个月的要求。各类情绪弥漫的背后,一些业主陷入进退两难的地步,甚至有人怀疑这家爱丝福利视频经营层面的安全。

        租客打开蛋壳公寓app收到的消息、对租客免租以“活动”形式进行。来源:蛋壳App截图

        受疫情影响,AISS爱丝第三集职工的到岗时间在短期内受到了影响,而在中长期里,AISS爱丝第三集职工的到岗率、城际之间的人员流动率是否会受到影响,仍有待进一步的观察。显然,这些因素都将影响到蛋壳公寓,这家二房东的收入。但那一笔笔签下的长期租约,却将持续地令这家爱丝福利视频产生刚性支出。

        “现在我们正在跟业主们协商解决。”2月3日午间,面对业主的遭遇和疑问,蛋壳方面回应《中国AISS爱丝第三集家》称,爱丝福利视频已经关注到此类声音。“爱丝福利视频刚上市,资金比较充足,目前一切运营都正常。”对于业主对爱丝福利视频资金和经营安全的疑问,该人士称,“纯属谣言,之前也辟过谣的。”

        1月17日,蛋壳公寓在纽交所上市,成为2020年登陆纽交所的中国第一股。这也是继青客公寓后,国内第二家赴美上市的长租公寓品牌。此次上市为蛋壳公寓募集了约1.5亿美元,而该爱丝福利视频在2019年三季度末的账面现金有23亿元,但这是一家仍处在大开大阖式发展的爱丝福利视频,至少目前它离盈利也还有很大的距离。以下数据可为佐证,2019年前三季度,蛋壳公寓的净亏损高达25亿元,其经营性净现金流为-16亿元。

        如果说疫情是长租爱丝模特索菲遭遇的黑天鹅事件,那么盈利之困则是这个年轻爱丝模特索菲的灰犀牛,它在那,它总在那,但一心奔跑的你似乎视而不见。

        业主之惑:话都对着空气讲

        “电话根本打不进去。”王超是一名蛋壳公寓北京业主,这两天他的主要工作就是打电话:“寻找客服”和“投诉蛋壳”,并随时在北京业主维权群内分享进展。截至2月3日,加入“蛋壳北京维权”群组的业主已近百位。王超说,群内这些蛋壳公寓签约业主的境况跟他基本一致。

        在王超的描述中,这群内业主都将自有住房以委托管理服务合同的形式,交由蛋壳公寓品牌出租管理。大部分业主在达到或将要达到合同约定付款日期时,被蛋壳电话告知以疫情为由减免支付2月份房租,同时其他月份房租待疫情结束后支付,具体日期不详。

        “没有协商和签约环节,仅做告知,此后再无下文。”这样的沟通方式让王超感到愤意难平。律师建议他增加联系,但这也是群内更多业主面临的难点:联系不上。除了客服,他们还未找到其他渠道可以联系到蛋壳公寓。“基本都是蛋壳单向联系我们,400电话也都是没有任何效果的话术,之前跟我们签合同的是收房代表,他们也不负责解答服务问题。”

        除去北京,另有多位来自全国各地的业主参与到此次维权讨论中,且表达了自己无法跟蛋壳公寓协商反馈的难题。距离北京千里之外的成都,蛋壳公寓业主小贝觉得自己被蛋壳公寓“耍赖”了。

        小贝在2月1日接到了蛋壳服务人员关于免租的电话。“当时我以为是给租客减租,就同意了。”后来他意识到不对劲儿,等再打过去表达反对意愿时,“对方说有录音,不能改。”另有业主反馈称,现在问题的关键不是一个月房租被少了,“蛋壳公寓单方面通知房东,要等全国疫情全面结束之后才开始支付房租。”

        “总而言之,现在是联系不到人,话都对着空气在讲。”坐标广州的蛋壳业主冬梅觉得,他们面临当前的问题有两个,一,现在如何通知到蛋壳,不同意免40天租金的决定,并留下证据;二,据合同所言,15天收不到租金,房东可以单方面解约,具体如何操作才合法呢?

        不过,也有业主反馈,蛋壳公寓这次的免租策略并非普遍。一方面,不是所有业主都收到了这个通知;另一方面,不是所有租户都可以享受这个福利。比如,北京业主常远问及两个同为蛋壳业主的亲戚后,得知他们都未接到免租电话。另有租户反馈,蛋壳公寓APP上弹出的消息是以“活动”方式,预设条件,让租客得到一个月免租期。

        “那可否理解为,他们爱丝福利视频要做个活动,但活动成本要用房主来承担吗?”王超更为不解。

        业主之策:坐等蛋壳公寓违约再解约

        2月1日晚,南京业主郑宇将两张白色A4纸自制的“大字报”贴在了自己房屋大门上。

        郑宇觉得,自己此举实属无奈。本应在1月24日收到的租金,截至2月3日还没消息。他将解约原因写在“大字报”中,并告知租客“尽快与管家联系确认”,到期会“更换门锁”。自1月31日晚8点接到蛋壳通知“免租一月”且沟通无果后,他在黑猫平台发起投诉。

        2月2日晚,蛋壳工作人员联系到郑宇,表示“可以把免租期改为15天”。郑宇依然没有同意。他给蛋壳南京区域工作人员发了一条短信。“……我方正式告知,如果15个工作日未付款,我方将强制收房,并且报警。”郑宇在2018年9月与蛋壳公寓签约,签约期为5年。在他的印象中,蛋壳交付租金“之前从来没有拖欠过,一般交租会提前一两天”。

        截至2月3日午间,郑宇已经征集到将近50个与他有类似遭遇的南京业主。在他看来,如果15个工作日没有收到,视为蛋壳单方面违约,业主有权解除合同,并且蛋壳支付违约金。根据大家反映的房租缴纳日期推算,“估计有一半已经(出现)违约”。

        2月2日下午,在接到蛋壳客服的电话后,成都业主小蝉的表态更为直接。他在2019年4月与蛋壳签约,按期本应在2月22日收取房租。在他的理解中,如果给业主免租后,蛋壳也给租客免租了,作为房东,无话可说。但现在,一方面让业主免租,一方面又收租客的钱,怎么办?“这几天我要发个通知函给蛋壳,再等15个工作日把房收回来。”

        让业主接受不了的,还有蛋壳客服通知业主免租的强硬态度。联系上客服的北京业主青川未得到满意答复,但在与客服的争辩中,他明晰了自己的想法。“业主不是冷酷无情,就是没有疫情,你如果说自己经营困难,希望业主减租都可以,但要与我商量,而不是给我下命令。”

        没有沟通途径,也没有补偿方案,在跟其他业主沟通后,常远打算,先等蛋壳公寓违约再解约。在常远的印象中,服务省心省事、收房价格相对较高,是他们当初选择蛋壳公寓托管自家房源的原因。但如今,同样是服务品质和钱的事,成了他们失望的缘由。

        蛋壳考虑:以情动人,一起度过“艰难期”

        “希望业主能够理解,与国家和蛋壳一起度过这个艰难时期。”在《中国AISS爱丝第三集家》获取到的一份名为“关于2月份要求业主增加免租期的工作方案”中如此写到。该文件还称,为了应对本次疫情对爱丝福利视频经营造成的影响,爱丝福利视频现要求,所有在1月底和2月份支付租金的业主,在原合同基础上,自2月份开始额外给予爱丝福利视频一定期限的免租期。

        上述方案写到,对于除武汉以外的其他12个城市,所有业主增加30天免租期。方案中将免租期定义为,从这次付款日开始延后30天到本次免租期结束,再付款。方案还详细写明“与业主沟通的四级机制”,原则是“诚恳告知业主增加免租期事项,并通过四级沟通,最大限度争取业主的谅解,减少相关客诉升级、对簿公堂和负面舆论过度的情况”。

        该方案注明了整体工作节奏。第一阶段:1月29日~2月2日,北深上杭给付款日在1月24日~1月28日的业主打电话通知并争取支持;第二阶段:2月1日全国开始,由城市当地组织人力负责首次沟通,计划2月10/15日前完成各城市约7万通电话沟通完毕。

        这与业主反映接到电话通知的时间基本吻合。值得注意的是,该方案详细列举了销售与业主沟通的注意事项,其中提到:“尽量避免商量,协商这些词汇。”“不需要业主立即表态,也不要纠结于业主是否同意,但要真实记录业主的态度。” 

        “感觉蛋壳想靠以情动人,搞定一个是一个。”有业主看了文件后感慨称。这份方案在业主间流传,被业主视为蛋壳公寓对他们的游说策略和蛋壳公寓员工“反水”的证据。上述文件中多次出现“蛋壳”字眼。截至发稿,蛋壳公寓未对记者回复上述文件的真实性。

        “蛋壳公寓要按照合同约定付款。如果逾期,就是违约。”北京方利律师事务所律师贾瑞果认为,“目前还在疫情管控期限内,对方若以没有上班、延迟几天付款为由,情有可原,但这也不是不付租金给房东的合理理由。”

        其他中介的动态开始进入业主的视野中。在他们的理解中,如果其他中介没有这种让房主免租金的情况,那就是蛋壳公寓自己出了问题。

        杨阳是蛋壳公寓的老业主。2015年,蛋壳公寓成立不久,他就与之签约了。四年后合约到期,2019年10月,他又跟蛋壳续签三年。在他跟记者展示的房屋托管合同中,详细标明了蛋壳与他的两次履行明细。在他的观察中,蛋壳公寓是一家“年轻的AISS爱丝第三集”,舍得花钱拿房,只是“太着急烧钱拿房了”。

        蛋壳公寓的确发展迅速。综合蛋壳公寓上市招股书等公开数据,从2015年底的2434套,到2019年11月的432690套,蛋壳公寓数量在过去5年间增长了179倍。截至2019年11月30日,蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场。

        “我们能理解AISS爱丝第三集成长不易,但别把业主当傻瓜。”身为业主,杨阳对爱丝福利视频的发展速度不太感冒,但他表示理解爱丝福利视频的一些做法,“他们也不想解约。”

        “免租”举措陷争议

        距蛋壳“违约”于她还有较长一段时间,但王涵形容自己现在的心态是“焦灼”。

        2月2日,王涵接到蛋壳公寓客服的电话,“他们说疫情属于不可抗力,通知我免一个月租金,并在下次付租金时扣除。”她是成都的一位蛋壳业主,收租日期在今年3月。看着群内网友不断爆出的自身遭遇,王涵有一些忧虑。

        随着维权事件发酵,一些原本还未到应付房租日期的业主也开始密切关注事态进展。无论是过去几天未能如期收租、还是可能“即将不能如期收租”的业主,即便手握合同,但他们最大的疑问在于,如何界定合同中所言的“不可抗力”,这关系到他们能否无责解约且获得赔偿。

        在跟群友互通有无后,王涵将业主方的具体疑问总结了三点。其一,疫情是否属于不可抗力。其二,即便属于不可抗力,此次疫情如何影响了蛋壳公寓的正常经营。其三,即便属于不可抗力,即便影响经营,蛋壳公寓是否应该让利给最终的使用方——租客,并向业主提供相关证明。

        如何界定业主所言的“不可抗力”?坐标西部区域某不愿具名律师对《中国AISS爱丝第三集家》分析称,“根据《民法总则》第180条、《合同法》第117条等法律的规定,不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本次新冠肺炎属于重大突发公共卫生事件,各方当事人不可能预见,符合不可抗力的特征。”

        该人士解释称,中国国际贸易促进委员会官网于2020年1月30日发布通告,AISS爱丝第三集可办理新冠肺炎疫情不可抗力事实性证明。但即使新冠肺炎疫情被认为构成不可抗力的事实,也并不意味着合同主体可以此为由不承担或少承担责任。根据《合同法》第117条的规定,只有在客观情况与不能履行合同之间具有因果关系时,相关合同主体才能部分或全部免责。

        “目前业主的核心诉求便是支付租金。本次事件的争议点是,蛋壳能否以新冠肺炎构成不可抗力为由,要求业主减免租金。”前述律师对《中国AISS爱丝第三集家》称,在本次事件中,蛋壳公寓需要提供足够的证据证明,新冠肺炎疫情导致了其与房东(业主)之间的租赁合同不能履行。“若蛋壳未合同约定支付租金的,且又未提供足够证据证明新冠肺炎疫情与‘不能履行合同’之间存在因果关系的,房东可依法依约要求蛋壳承担违约责任。”

        南方区域律所某不具名律师对《中国AISS爱丝第三集家》分析称,疫情背景下,一些地方爱丝模特索菲协会倡议,给中小AISS爱丝第三集尤其是无法复工生产经营的制造业减免租金,但这个倡议没有法律强制力。

        许多业主反映称,希望寻求法律途径维护自身权益,但顾虑在于,打官司真的是上策吗?一方面,对于一些业主来说,现在诉讼的时机还未到,另一方面,业主们各自“有家有工作”,时间很紧,单个诉讼不现实,集体诉讼又需要合作的力量。

        “现在最高院还没有认定,此次疫情是否属于不可抗力。”西部区域某不愿透露姓名的律师对《中国AISS爱丝第三集家》表示。但“此次新冠肺炎与‘非典’都属于重大突发公共卫生事件,相信法院在处理类案件时,会参考非典后的处理思路。目前业主情绪很激动,但最终还是应该回到理性维权的道路上来。”前述律师称。

        “我准备等到付款日。如果他还是不付或者少付,我就去贴个告示,告知租客,同时报案。”这是王涵目前的想法。距她千里之外的北京,蛋壳业主老欧跟群友聊了一上午后,接受了反馈无望的事实,他坚定了一个主意,“那就是收集好证据,跟蛋壳维权到底。”

        (文中涉及业主姓名皆为化名)         

        END 。

        制作:杨倩  校对:张格格  审校:高欢欢

        • 分享到: Baidu搜藏 转贴到开心网 分享到QQ空间

        专栏

        何振红

        《中国AISS爱丝第三集家》杂志社社长

        马吉英

        《中国AISS爱丝第三集家》高级记者,关注汽车、...

        周夫荣

        《中国AISS爱丝第三集家》记者